为落实张立昌书记、李盛霖市长关于启动房地产市场的指示精神，在市工商局、人民银行天津分行、各专业银行以及工商、税务等部门的大力支持下，经市工商局批准，由天津市房产总公司牵头组建的天津市第一家个人住房担保公司--天津市津房置业担保有限公司，于1999年11月18日挂牌开业。住房担保业务的陆续展开，将进一步激活房地产二、三级市场，方便银行、开发商及广大住房消费者，为本市的经济快速增长做出新贡献。       津房置业担保公司股东有天津市房产总公司、和平区房产公司、河西区房产公司、红桥区房产总公司等四家法人单位。公司在增资后改制为股份制公司，全称为天津市津房置业担保股份有限公司，股东由以前的四家增加至十九家，分别是：天津市房产总公司、和平区房产公司、河西区房产公司、红桥区房产总公司、河北区房产公司、河东区房产公司、南开区房产公司、西青区房产公司、北辰区房产公司、东丽区房产公司、津南区房产公司、塘沽区房产公司、汉沽区房产公司、大港区房产公司、武清区房产公司、宝坻区房产公司、宁河县房产公司、静海县房产公司以及蓟县房产公司。       随着住房制度改革的进一步深化，福利分房被取消，居民个人成为住房消费市场的主体。但由于没有化解银行贷款风险的有效途径，导致银行、消费者、开发商三方均畏步不前。     一是银行借贷：由于个人资信不高，一旦借款人违约，将迫使银行投入大量人、财、物力处置诉讼及房地产业务，从而导致贷款风险增大；二是个人贷款困难多：银行贷款条件要求高，办理时间长，消费者因手续繁杂而望而却步；三是开发商售房难：个人购买力低，银行放贷少，使房地产市场处于疲软状态，商品房空置率居高不下。       因此，完善住房贷款担保，切实防范贷款风险，已成为全面启动房地产市场的当务之急。津房置业担保股份有限公司正是在这个大环境下应运而生。       担保公司业务范围包括：个人住房贷款担保及抵押物处置；房地产评估、房地产经纪、代理中介等。   董事长：沈铸伦 总经理：姜书明 地址:和平区保定道35号新华大厦附楼3-6层 电话:23035055 传真:23035055-816 邮编:300040

 

成立担保公司，建立住房保证贷款的意义

 

1．成立担保公司是催化个人住房有效需求的必然产物
    随着住房制度改革的进一步深化，集团购买力退出市场，居民个人成为住房市场的主体的大环境下，如何将潜在的购房需求转化为现实的有效需求，必须调整现有的银行融资现状，提高银行住房信贷的安全性、流动性，解决银行长存短贷的利差困难，分担住房信贷的风险。
    发展化解风险的住房担保公司，建立住房保证贷款机制，会解除银行因逾期还款需处分抵押物的后顾之忧。由于法律规定党政机关不能成为担保人，而大多数企事业单位经济状况欠佳，无力也无意为职工购房贷款作担保，因此单位担保难以落实；自然人担保方式由于符合条件的担保人极其有限，且未必愿承担风险，因而也难以实现；以开发企业回购作担保则缺乏应有的担保能力。因此，成立专门的社会性担保机构是解决居民个人购房贷款担保主体缺位的有效方式。
2．建立个人住房置业保证贷款机制，可提高银行贷款的安全性
    参照加拿大房屋抵押贷款与住宅公司（CMHC）依据《国家住宅法》开展的房屋抵押贷款担保经验，通过对其规模和作用加以分析。CMHC规定：凡是借款与房价之比超过75%的房屋抵押贷款必须向其投保，保费比例一律不低于2.5%。以此收费能承担2.6%的违约率。参照我市目前商业银行自营贷款预期率一般在2%左右的实际情况，如果建立住房置业担保贷款机制，这意味着贷款具有更高的安全性,使金融机构预期收入水平显著提高，同时由于担保公司承担连带责任担保，抵押物反担保给担保公司，使银行能节省管理成本避免了处分抵押物的顾虑，可以逐步加大贷款规模。
3．发展组合贷款，扩大贷款规模
    截止上半年，已批准上市的商品房有1361.93万平米。按照目前贷款办法，假设平均售价为2550元/平米，则可能发生的贷款规模为243.11亿元。如此大的贷款规模，决非一家银行能承担。由于公积金对借款人的负担低，一般借款人会首选公积金贷款，然后再选组合贷款，最后选择商业银行自营性贷款。假设今后我市商品房市场走势平稳,按每年公积金的贷款规模13.5亿元、商品房的销售量为300万平米计算,则商业银行每年自营性贷款的规模约为40亿元,如何提高占领个人住房自营性贷款的市场份额，应是摆在每家商业银行的一道课题。目前，担保公司成立了，根据《担保法》第18、35条，就可以解决借贷双方的矛盾，由于房产抵押给了担保公司，由担保公司承担连带责任担保，就可解决仅由建行开展组合贷款的局限性，购房人选择组合贷款，在申请到公积金贷款后，商业银行的自营性贷款可以由借款人选择，不局限于一家商业银行，商业银行通过比服务，可最大限度让借款人以最低成本借款购房。
4．建立住房置业担保机制，改变银行畏贷
    如根据97年中国人民银行<<个人住房担保贷款管理试行办法>>首付款为房价的30%的规定,1-7月份个人贷款购房127.65万平米,同期平均售价为2550元/平米,按此推算可贷款227855.25万元,但实际仅贷款127621万元,仅占可贷款额度的56%;每户平均贷款为10.47万元,从中可看出商业银行的自营性贷款的规模还没有完全发挥,只要解决了银行的贷款风险的后顾之忧,我市住宅市场一定会更加繁荣。